Estimasi Waktu Ekspos Real Properti Dalam Konteks Nilai Pasar: Studi Kasus Properti Berupa Tanah Kosong Di Provinsi D.I. Yogyakarta

Abstract

Dasar Nilai Pasar adalah dasar Nilai yang paling umum digunakan dalam penilaian. Konsep Nilai Pasar mengasumsikan bahwa Nilai Pasar tingkat harga yang paling mungkin terjadi transaksi terjadi pada pasar terbuka dan kompetitif yang telah dinegosiasikan antara penjual dan pembeli. Untuk mewakili pasar yang terbuka dan kompetitif tersebut, maka dapat diukur dengan menggunakan waktu ekspos. Waktu ekspos (exposure time) dalam konteks nilai pasar menjadi ukuran waktu yang dibutuhkan secara layak dalam melakukan pemasaran properti pada pasar yang kompetitif di tingkat harga hipotesis. Praktik penilaian di Indonesia masih menemui kendala yang signifikan dalam memenuhi definisi dari Nilai Pasar, salah satunya adalah penentuan waktu ekspos. Waktu ekspos dapat diamati dari tanggal permulaan data banding ditawarkan di pasar secara terbuka hingga tanggal terjadinya transaksi. Waktu ekspos yang teramati dari data banding tersebut dapat dijadikan acuan untuk membentuk opini waktu ekspos untuk objek penilaian. Namun hal ini masih menjadi kendala karena tidak adanya basis data yang mencatat tanggal penawaran, tanggal transaksi, tingkat harga transaksi, dan jumlah peminat. Penelitian ini mencoba memberikan alternatif solusi untuk penentuan waktu ekspos dalam konteks Nilai Pasar dengan studi kasus berupa tanah kosong di DI. Yogyakarta. Determinan waktu ekspos properti tanah kosong mengacu, antara lain: (1) harga transaksi properti, (2) harga penawaran properti, (3) spesifikasi fisik properti (luas, lokasi, topografi, dan sebagainya.), (4) Kondisi Pasar, dan (5) Indikator Ekonomi Makro. Data yang dikumpulkan adalah dari agen properti yang menjual tanah kosong di Provinsi D.I. Yogyakarta, sebagai populasi dengan rentang periode bulanan di tahun 2021-2022. Penelitian ini menggunakan model estimasi fixed effect dengan klusterisasi kabupaten/kota yang ada di Provinsi D.I. Yogyakarta. Berdasarkan analisis di lapangan menemukan bahwa waktu ekspos tanah kosong dipengaruhi secara signifikan oleh variabel harga penawaran (Rp), Diskon (%), Suku Bunga Deposito(%), dan Jarak ke fasilitas perbelanjaan terdekat (Km).